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实地集团天津楼盘延期交房风波未平 “霸王条款”被责令改正
发布日期:2021-06-14 20:21   来源:未知   阅读:

  记者了解到,坐落在天津市宝坻区的实地海棠雅著项目分四批交付(注:下文按一~四期作为区分),由天津金河湾置业有限公司(下称“天津金河湾”)开发建设。企查查显示,天津金河湾隶属于实地地产集团有限公司(下称“实地集团”)。

  2020年年初,实地海棠雅著项目便有业主反映,开发商没有按照合同约定的时间交房。除延期交房外,业主签订的补充合同还暗藏“霸王条款”。

  据业主透露,截至今年3月11日,实地海棠雅著项目全部楼栋均达到合同交付时间。其中一、二期高层及八栋别墅延期近一年后,均于去年被开发商通知交付,而剩下的别墅和三四期高层交付时间仍未确定。

  而就补充合同中的数条“霸王条款”,天津市宝坻区市场监督管理局(下称“市监局”)已给开发商开具了《责令改正通知书》。

  得益于天津市2018年5月启动的“海河英才”行动计划,王女士成功落户天津。当年12月,王女士在实地海棠雅著购置了一套建筑面积近106平方的新房。

  与王女士情况相似,陈先生亦通过“海河英才”行动计划落户天津,并于当年7月在实地海棠雅著购入一套同等面积的新房。

  陈先生购房时间早于王女士,其所购房屋划为二期,合同约定2019年12月底交付。王女士则属于四期业主,合同约定的交房时间为2020年10月底。

  然而事与愿违,实地海棠雅著业主们均没能如期收房。记者了解到,实地海棠雅著四批交付时间均出现延期情况。按照合同约定,一期和二期业主交房时间分别为2019年6月中旬以及2019年12月底,这两期均延期近一年后才得以交付。

  截至今年3月8日,一期和二期高层以及八栋别墅均已交付,而包括王女士在内的三、四期业主仍然没有收到确切的交房日期。

  王女士告诉记者,开发商回复的交房时间反复变动,以致于她对开发商所言的交房时间并没有把握。实际上,针对延期交房问题,在2020年年初,一期和二期业主便陆续向开发商讨要说法,并向有关部门进行投诉。

  2020年1月,开发商天津金河湾解释称,自2017年8月底开始,天津市及宝坻区人民政府为进一步加强空气质量保障工作,先后下发《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》(下称《扬尘行动方案》)、《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》(下称《冬季停工通知》)等文件要求所有在建工程项目停工。

  同年4月,天津市宝坻区京津新城建设管理委员会亦回复称:“非天津金河湾无故延期,而是接到2017-2019年度颁发的停工令所致。”

  此外,鉴于业主网签时间不同,开发商天津金河湾对延期交付赔偿天数进行了区分。

  如果业主在2017年9月21日(含)前网签,开发商将扣除因《扬尘行动方案》导致的181天停工、《冬季停工通知》导致的117天停工,以及合同约定中的90天延展期;如果业主网签时间在2017年9月22日至2018年10月30日,扣减时间为117天及90天;如果业主在2018年11月1日后网签,中俄南非三国海上联演转入海上实兵演练阶段。则只扣除90天。

  “如停工天数及宽展期不能完全覆盖顺延天数的,我司将根据《商品房买卖合同》的约定计付剩余天数的违约金。”开发商天津金河湾补充道。

  但是业主并不接受开发商给出的方案,其认为延期交付赔偿天数并不合理。在业主看来,《冬季停工通知》这份文件并不能作为不可抗力因素的证明,“北方冬季停工本为惯例,具有可预见性”,属于开发商推卸责任。就业主反映的情况,《中国科技投资》记者致电、致函实地集团,截至发稿尚未得到回复。

  北京金诉律师事务所主任王玉臣分析认为,上述文件并非不可抗力,因为不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在北方冬季停工是可预见的,而非不可预见的,如果合同中没有特别约定,这个通知不应当作为延期豁免责任的理由。

  更令业主无法接受的是,其与开发商签订的补充合同暗藏“霸王条款”,存在一方免除其责任、加重对方责任的情况。

  2020年3月中旬,天津市宝坻区市监局发布了一份《责令改正通知书》,证实开发商天津金河湾确实存在使用“霸王条款”的行为。

  市监局表示,该项目开发商使用的《商品房买卖合同》补充协议属于格式条款,其中十条内容违反相关规定,并责令开发商“立即予以改正”,改正内容及要求为“立即停止使用”。

  记者注意到,该补充合同的二十条内容中有一半条款不合规,包括广告及宣传、房屋面积差异处理、房屋设计变更等。其中备受争议的是,购房者延期付款违约责任与开发商延期交房违约责任不对等。

  补充合同第三条显示,若买受人未按约定时间办妥贷款,买受人即构成违约。每逾期一日,买受人便要支付该商品房总房款万分之五的违约金,“如买受人未按时补足的,出卖人有权解除本合同,买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金”。

  而在第五条中,出卖人如果逾期交付,则有90日的宽展期。如果构成违约,出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,并且违约金金额累计最高不超过总房款的5%。

  据陈先生透露,早在签订合时便有业主对补充合同提出了异议,彼时项目销售人员解释称,这是制式合同无法修改。而事实上,补充合同并不属于天津市房产交易的制式合同。

  业主认为,开发商应废除已签订的“霸王条款”、取消90天的宽展期,并且开发商和业主的赔付率需一致。截至3月11日,王女士告诉记者,开发商并没有按照业主的诉求进行更改。

  律师王玉臣指出:“对于这种情况,如果市场监督已经确定了属于霸王条款,而开发商并没有废除,可以通过民事诉讼的方式确认这些霸王条款无效。在诉讼过程中,市场监督管理局的书面认定就是关键证据。”

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